阿米巴模式在物业服务业的运用

发布时间：2020年7月15日 信息来源：华典智慧 浏览：9797

    阿米巴模式最初成功实践于所属制造业的京瓷集团身上，完整的阿米巴落地步骤包含了明确理念、组织划分、经营会计、量化分权、内部交易等，从国内外实践的成功案例来看，大部分均来自局部改革，很小部分来自企业整体导入与实践。

    随着运营成本尤其是人力资源成本快速上涨并成为长期趋势,物业管理公司的生存空间不断被挤压.如何提高物业公司的盈利水平是物业公司迫切需要解决的问题.本文从改变物业公司的经营管理模式入手,在分析物业公司引入"阿米巴经营模式"的重要性基础上,探讨了"阿米巴经营模式"如何在企业具体运用,并分析了物业公司实施"阿米巴经营模式"的关键点.

    作为市场化发展迅速的长城物业，伴随业务规模的快速增长，面临管控成本快速上涨，管控效能日趋下降，业务规模显现负面效应的挑战。2011年，长城物业借鉴日本京瓷公司的经营管理经验，及其他行业的连锁商业组织管理模式，开启了组织结构变革，将传统的刚性金字塔组织结构模式改进为创新的、活化的扁平化组织。在组织架构上，将每20个管理处划分一个城市片区，在城市片区由集团物业运营中心派驻7人工作团队，组成“207团队”。逐步取消区域公司的中间管理层级，由公司总部直接管控到管理处，改变了层层传达，管理效率低下的状态，减少冗余人员180余人，节约人力成本3000多万。
    物业服务企业要推行阿米巴经营，需综合考虑企业战略、业务规模、技术条件、人员素质等各种因素，有选择地参考阿米巴模式中部分环节做法。
物业服务企业内部存在员工经营责任意识不强现象，特别是基层员工，因多数属于劳务派遣工，缺乏对企业的归属感，仅根据岗位基本要求和领导指派干活，服务和工作的积极主动性较差，导致企业人均效能低下。
通过借鉴阿米巴的“分权分责”机制，物业服务企业可以尝试引入一种专门以一线基层员工为主体的承包经营责任制，比如让一个项目经理、客服经理或者有能力的基层员工来全面承包管理一栋大楼或者一个小区，给其足够的自主经营权。

    物业企业在推行阿米巴经营模式的过程中，需要按照一定的具体操作流程和要求进行。

    （1）划分阿米巴组织

    阿米巴组织划分可以分为四种形态：预算型、成本型、利润型、资本型。阿米巴组织划分适用于企业的任何一个部门、单位，根据四种形态可以更好地明确各阿米巴组织的性质。

    （2）科学分摊公共费用

    物业企业把办公费、设备、人工、材料、供应商等一切资源全都按照市场标准进行细化量化，实行有偿使用、计入阿米巴经营成本。阿米巴的公共费用分摊的分配标准至关重要，界定不好的话可能会对企业的经营活动产生潜在的负面影响。此时需要考虑的主要问题是：首先，尽可能变间接成本为直接成本；其次，控制日益增长的间接费，如引入市场竞争机制、进行外包和战略重组等。

    （3）阿米巴内部定价

阿米巴内部定价是指物业企业内各部门之间由于相互提供劳务而引起的相互结算、相互转账所需要的一种计价标准。阿米巴的内部定价与公司经营战略和公司的内部控制、管理制度相关。

    （4）确定阿米巴结算方式

计算机结算系统是阿米巴经营能够正确精确、及时有效运行的重要支撑。把阿米巴所有经营情况全部进入计算机结算系统，并自动完成利润表、资产负债表、阿米巴经营会计报表等结算表格的编制。

    （5）收入与绩效挂钩到位

    根据阿米巴经营会计报表的实际收益，按照经营分配方案分配到每个员工，成为阿米巴成员收入的一部分，实现收入与绩效真正挂钩。

     上述五点内容是阿米巴经营模式推进实施的具体流程，同时也是衡量阿米巴经营推进工作有无成效的重要标准。 阿米巴经营模式与员工利益息息相关，物业企业在阿米巴经营的时候要充分发挥目标一致、双方自愿的原则，要将实施阿米巴经营的决定提交职工大会进行讨论通过，从而让阿米巴经营从推行的起步阶段就获得员工的大力支持。